こんな悩みを解決します

1540_32成約率を上げたい!

1540_32初期面談でお金や税金の話で信頼を得たい

1540_32精度&内容ともにレベルの高い情報を提供する事で差別化したい!

1540_32担当者全員にツールを持たせたい!(低コストで!)

1540_32初期段階の接遇の質を高いレベルで統一化したい!

1540_32定期的な勉強会を開催し、常に見込客を確保しておきたい!

1540_32営業ツールは自分専用のツールとして全員に持たせたい!

1540_32営業・工務・施工現場の情報共有を合理化したい!

マイホームFP:Professional と 営業サポートツールが
 あらゆる不安・疑問を可視化する!・・・そして解決する!

マイホームFP Professional packが提供する
営業支援ソフト:メインソフト
■マイホームFP[Windows専用:インストール版]


住宅営業において、お客様の心を掴むのは、信頼を得ることです。
信頼を得ることで、笑顔でマイホームを購入していただくことができます。

お客さまが信頼するのは
「計算が出来る人」ではなく
「納得できる説明が出来る人」です!

お客様に安心していただけなければ信頼は得られません!
お客様が今どのような状況なのか、何についてお悩みなのかを把握し臨機応変に対応することが大切です。

お客様には大きく分けて2種類あります

今すぐほしい
購入意欲が高く、複数の工務店と面談し積極的に活動している客層。
概算予算も他社との面談で確認しており、興味は家の性能やデザインだけの場合もあり「FP的営業手法」が適用しにくい場合もある。
※住宅資金について、中途半端な知識で懲り固まっている場合もあり、提案には注意が必要!

営業力より商品や価格が決め手になる

だからこそチャンス!

価格競争に巻き込まれないように、お客様の将来にあった+αのアプローチによって信頼を得るチャンスです

積極的に活動しているお客様は、金額や間取りの確認をされている場合がほとんどです。
お客様の中では、予算が決まり、購入可能額を把握されているため、通常のFP戦略は通用しないことがあります。
つまり、積極的はお客様を囲い込むには、商品や価格の競争に巻き込まれることになります。
しかし、ここでさらに踏み込んだ営業(差別化)を行うことでお客様の信頼を得ることができます。

もう少し先で

工務店と面談したが決断できない、または、面談にも慎重な客層。
(数年先には欲しいと思っているが・・・)
この層は、漠然とした不安が整理できていない場合が多く、不安や疑問を丁寧に払拭した上で、決断を迫る「FP的営業手法」が有効。
※定期的な勉強会の開催が効果的。

お客様の相談に確実にお答えし、ニーズに合ったご提案をすることで、お客様からの信頼を得る事ができます。営業力と引き出しの量が決め手となります。

決断に慎重なお客様は、疑問に思うことをたくさん抱えています。
自分の給料でローンが組めるのか、いくらいくらの住宅が購入可能なのか、最後まで支払っていけるのか等。
これらの心配は誰しも最初はお持ちですが、心配を取り除くのがFPツールとなります。
しかし、通常のFPツールでは、「あなたはこれだけのものが購入できます。」と、伝えるだけになっていませんか?
差別化とは、「納得と安心」を与えることです。
購入できる→ローン返済ができる(完済できる)→安心して老後が過ごせる
と、いうことです。

60歳にこだわる理由
何歳から、年金が支給されますか?
60歳以降の収入に、不安はありませんか?

住宅ローンを完済する事で『住宅購入計画』は完結する

【マイホーム購入と年金の関係】
60歳以降の収入が激減するなか、「住宅ローンの返済」や「家賃の支払い」はどちらも負担になります。
住宅ローンは「完済」すれば、負担は激減し、完済に至らなくても内入れをすることで月々の返済を抑えることが可能になります。
長期にわたる返済計画の為、60歳以降の返済計画は欠かせません。

賃貸か購入で迷っている人には、
定年時に家賃を払い続けることができかどうかの判断材料になります。

今すぐ、 もっと先で迷ている人には、
定年時の残債と支給開始齢を併せて考えることで、最適な購入時期を見つけ出すことが可能になります。

老後の自身の収入についてしっかり把握することで対策は可能!

信頼とは、一般論ではなく、
「お客様の場合は?」を把握することです。
プロとしてこれだけは押さえておきたいシミュレーション
僕にも買える

住宅購入企画のスタートは、「資金計画」から始まります!
予算とは、「頭金」+「住宅ローン借入額」です!
この予算を、【土地+住宅+その他工事+諸経費】へ如何に振り分けるかを検討します
重要なのは、「借入額」の検討です!
3つのステップから予算の大枠を把握します。
 ①毎月の返済額から可能性を検討します。
 ②その借入額を借りることが可能か?
 ③将来金利の金利上昇に耐えられるか?

注文住宅の場合は、
住宅の坪単価、面積を考慮。土地が必要な場合は、土地代とのバランスも考慮した借入額を検討する必要がありますが、
明解かつ簡単に確認できます!


「固定金利?」それとも「変動金利?」

 営業担当者の知識が問われます!
 イメージではなく正確な情報提供が必要です!

住宅金融支援機構の住宅ローン調査によりますと・・
 【全期間固定型】  11.2%
 【固定期間選択型】 20.7%
 【変 動 型】   68.1%
※変動金利は年々、増加傾向にあります。

「固定金利と変動金利どちらが良いのでしょうか?」
正解は、住宅ローンを完済するまで分かりません!

「絶対に固定金利だ!」「絶対に変動金利だ!」
と営業担当者が決めつけるのはNGです!

「直近の20年は変化はないが、過去には4% 5% 6%の時もあったのだからこれからは・・解らない」
と不安をひたすら煽る人もいます。

しかし、1990年頃の郵便貯金の金利は「6%」前後でした。
景気の動きの中で、預金金利と貸付金利はバランスをとりながら動いていきます。

どちらにも メリット デメリットがありますので
それぞれの特性をお客様にしっかり理解して頂き、ご自身に判断して頂くべきです。 ご自身が「納得」した事であれば、後に悔やむ事はあまりありませんが、「説得」された事は、後悔の元になるやも知れません。

その為には、営業業担当者が「住宅のプロ」として、しっかりと説明する事が必要です。

【固定金利型】の特徴
・メリットは、返済額が明確であり返済計画が立てやすい。 
・デメリットは、変動金利型に比べて利息負担額が多く返済額も多い。

【変動金利型】の特徴
・メリットは、金利が低いので利息負担が少なく返済額も少ない。 
・デメリットは、「5年ルール」や「1.25倍ルール」はあるが、金利が変わると返済額も変わる。
・極端に金利が上昇すると「未払利息」が発生する可能性がある。

※「5年ルール」とは:金利は、半年毎に見直されるが返済額は5年間変わらない。
※「1.25倍ルール」とは:5年毎に返済が見直されるが、金利がどんなに高くなっても。それまでの返済額の1.25倍が最大となる。
※「未払利息」とは:返済額を利息返済だけでオーバーした場合、超過分は未払利息となる。

3ステップのシミュレーションで明確に説明します!

①「固定vs変動比較」・・特性の概要を理解する
 ・固定金利と変動金利のそれぞれの金利を変更しながら
  返済額、利息負担額を比較する。
 ・変動金利の金利上昇時の不安要素を確認する。
  ・「1.25倍ルール」が適用される金利は何%か?
  ・「未払利息」は、いつ?何%になると発生するか?
 
 変動金利は、将来の金利上昇の可能性はあります。
 ただし、前半の金利の低い時期の元金返済割合が大きいので、返済後半や終盤での金利上昇による負担増は少ない事が確認出来ます。
また、その時期において「未払利息」が発生する金利は・・
想像を超える金利ですので、あり得ない事が分ります。

②「変動金利詳細」・・更に詳しく掘り下げます。
  「1.25倍ルール」や「未払利息」は、何年後に何%に  
   なったら発生するのかを具体的に確認します。
  「未払利息」の精算の方法も確認します。
  ※変動金利の特性が正しく理解できます。

③「変動金利」の一番の心配要素である将来の金利上昇。
  対策をどうするか?を明確にします!
 対策は2つあります。
  ・大した負担増でなければ、そのまま静観する。
  ・返済額を軽減したい場合は「繰上返済」を行う。
  
   返済額軽減は、「繰上返済(返済額軽減型)」を
   行います。
  ・いつ? 何%になったら? いくら繰上返済するか?
  ※リスクヘッジの方法が明確になります。

固定金利? 変動金利?・・悩む所です!
ただし、返済額が少ないという理由だけで変動金利型を選択するのは危険です!
金利上昇時に対応できる方は大丈夫ですが・・
そうでない方は、「固定金利」を選択した方が安心かもしれません!

その為にも、借り過ぎない事は重要です!


住宅ローン減税

住宅購入やリフォームを検討する方にとって、忘れてならないのが・・「優遇税制」!

特に「住宅ローン減税」は、新築、分譲住宅、中古住宅、増改築工事と適用範囲が広く、金額も大きいのでお客さまに対して信頼を得るには丁寧な説明が求まられます。
 
配偶者控除、配偶者特別控除、扶養控除、老人扶養控除等は、還付期間中の配偶者の収入や扶養者の年齢に応じて自動計算します!

すまい給付金も自動計算します。
(年収より「都道府県民税所得割額」を高精度で自動計算します。

【住宅ローン減税】
以下3つのシミュレーションを準備しています。
■購入(通常)
■購入(連帯債務)
■増改築工事

【購入(通常)】とは、
新築の注文住宅、分譲住宅、中古住宅等の購入に対応します。

【購入(連帯債務)】とは、
ご夫婦でそれぞれが還付を受ける場合に対応します。
不動産の持分割合によって還付額が異なります。
一番還付額が多い持ち分割合を検討するのに便利です。
※ご主人単独での還付額より増える場合があります。

【増改築工事】とは、
ご自宅の大型フォームに対応します。
最近では、「中古住宅購入」+「リフォーム工事」でマイホームを持つ方も増えてきました。
中古住宅を仲介店舗を通して個人から購入する場合は
住宅ローンの対象額が制限され、すまい給付金の対象にならない等の制約がありますが、全て自動計算します。
中古・リフォーム市場は、新築以上に煩雑な制度ですが、高精度なシミュレーションでサポートします。

毎年度の所得税と住民税を個別に確認できます。
家計にとって将来の貴重な収入ですが、所得税と住民税は還付タイミングが異なります。
所得税は年末調整で還付、住民税は来年度の徴収において減額されます。貯金する為の目安としてご確認下さい。

※リフォーム減税もフル装備!!
【リフォーム減税】(投資型)(ローン型)
【長期優良住宅化リフォーム減税】(投資型)(ローン型)
のシミュレーションを完備しています。


住宅取得資金贈与の特例

 住宅取得を目的として、直系尊属からの贈与 には非課税枠をあります。

2021年(R3)4月~同年12月までの住宅取得に係る契約につき非課税限度額を適用します!
■2021年(R3)4月1日~同年12月31日までの契約
【消費税10%】
・質の高い住宅 1500万円 ・上記以外   1000万円
【消費税10%以外】 ・質の高い住宅 1000万円
・上記以外    500万円

※贈与には
 暦年課税:110万円
 相続時精算課税制度:2500万円
 の非課税枠がありますがありますが、住宅取得資金贈与と
 合算できます。

質の高い住宅  暦年課税
1500万円 + 110万円 = 1610万円(非課税)

信頼される営業担当者はこの先が違います!

「2000万円贈与したら・・贈与税は?」

「はい、48万5千円です!」

知らないお施主さんも多くいます。
 営業担当者から
  「国が推奨する優遇税制です! 
   ご迷惑でなければ、お父さまお母さまに
   私に方からご説明させて頂きます」

 ダメ元で、提案してみてください!

マイホームFPでは納得できる説明をするための材料がフル装備!

充実した解説

【回答に対する説明】
回答の数値が何を表すのか、また計算の根拠を解説します。

【質問に対する説明】
何を入力するのかを解説します。

【シミュレーションの解説】
シミュレーションの解説や現在の税制に合わせた説明などお客様に説明する内容が準備されています

多種多様なグラフ

一目で違いがわかるグラフを準備!
必要に応じて、数年後まで計算された数値がわかる表、グラフ等も準備しています。
印刷もできます。

結果印刷

画面の計算結果と入力項目をA4縦で印刷できます。
色々なパターンを印刷して提案資料としてお客様へお渡しすることができます。

正しい計算はもちろんですが、その場で回答し納得できる説明が必要です。
さらに結果をお渡しすることで、家族内で相談しあうことができます。
そこから不安や疑問は生まれるのです。
その不安や疑問を取り除くことこそ信頼への第一歩となります

お客様の不安や疑問
決断できない理由

賃貸と住宅ローン
いつ転勤するかわからないし、何千万も借金をしたくない。
ローンで無理をしたくない
毎月の生活に無理をしたくない。毎月返済していけるか心配
頭金を貯めてから
頭金をもっと貯めたほうが返済が楽になりそうだから、もっと貯まってから購入したい。
賃貸か購入かを悩んでいるお客様へ
賃貸?それとも購入?
【なぜ賃貸なのか?】

「転勤族だから」、「借金したくないから」、「いろんなところに住んでみたいから」、「購入などとてもむりだから」など理由があるかと思います。
しかし、退職したらどうなるのか?いつまでもその状態を続けられるのか?ということも併せて考えてみることも大切です。

【賃貸の生涯コスト】
賃貸の場合、生涯そこへ家賃を払い続けた場合、総額はどれくらいになるか知っていますか?

賃貸の生涯コスト
【なぜ賃貸なのか?】

・生涯の家賃総額はどれくらいになるのか?
・家賃総額をローンに逆算した場合は、どれくらいの住宅ローンを背負ってると同じになるのか?
・60歳時に年金はいくらでるのか?その中から家賃を払い続けることは可能?
持ち家でない限り、賃の支払は死ぬま続くことになり、自分たちの手元は結果して何も残らないとう現実をきちん把握しておくことで、冷静な判断も可能にります。

毎月の返済が心配なお客様へ
僕にも買える?

月、無理なく返済できる金額はどれくいか?
ボーナス月にはどれくらい加算できるか?
諸経費も考慮した借入可能な物件価格を、把握してみましょう!

ここでは年収から見た借入可能額も確認することができます。

住宅ローン減税

重要なのは「私の場合は?」です。
子供は年齢によって、「扶養控除なし」「一般扶養」「特定扶養」と扶養控除額が変化しますが、その変化に対応した計算を実現!
※扶養控除額が異なれば「税金」も違う!

※年齢35歳 配偶者あり 子供10歳 8歳

ここでは年収から見た借入可能額も確認することができます。

賢いローン返済方法
2種類の内入れ方法
毎月の返済を減らしたい

ここでは、返済額軽減型を紹介します。
5年後、10年後、25年後(60歳)と内入れすることで、毎月の支払額が変化していることがわかります。
また、その年の残元金がいくらなのかが一目でわかります。

早くローンを終わりたい

ここでは、期間短縮型を紹介します。
5年後、10年後、25年後(60歳)と内入れすることで、返済期間が変化していることがわかります。
また、その年の残元金、短縮期間、軽減利息がいくらなのかが一目でわかります。

頭金がなく先延ばしするお客様へ
メリットとデメリット

【今すぐのメリット】
無駄な家賃や修繕費が不要
スタートが早ければローンも早く終わる・・・等
【もっと先のメリット】
頭金が増やせるかも将来、地価や金利が安くなるかも・・・等
もっと先のメリットは、「かも」となり、先のことはわかりません。
では、頭金を貯めるために先延ばしにした場合どうなるのか見てみましょう。

5年後の費用総額

【購入予定住宅】
土地:1,000万円、建物:2,000万円 ※消費税8%
【購入予定を5年後にした場合】
土地、建物ともに値上り無し。
現在の家賃が8万円でこれも値上り無し。
現在の頭金が300万円で毎月5万円貯金します。
金利の変動は無し、返済期間は35年
あなたの年齢は30歳です。

その結果、必要な借入金額は少ないですが、費用総額は438万円も損をしていることがわかります。
また、60歳時点での残債が5年遅れた分多くなってしまいます。

お客様がなぜ決断できないのかを把握することで
営業独自のストーリーを組み立て、信頼を得ることが大切です。
さらなる信頼構築に!

あなたの考えは?
賃貸住まいのお客さまには、新築住宅や中古住宅を提案します。
持ち家のお客さまへは、リフォームや建て替えを提案します。
今ここが気になる!
お客さまが気になっている制度や営業展開的に欠かせない提案をまとめたコーナーです。
ここが不安・そこが疑問
お客さまは、初期面談においては警戒心を持っています。
同時に色んな疑問や不安も持っています。
じっくり聞いて早期に不安や疑問を解消する為のコーナーです。


マイホームFP Professional packが提供する
営業支援ソフト:サポートツール

■スマートトークなび(マイホームFPのコンパクト版)
マイツールとして常に携行!
【Windows版】※インストール版
【WEB版】※ipad等利用の場合
※選択制
■ライフデザインなび(ライフプランシミュレーション)
長い人生の中での我が家のキャッシュフローを確認。
教育資金、老後資金まで含めて人生を俯瞰的に見る事で適正な住宅価格を決定します!
【WEB版】 【エクセル版】も提供!
※エクセル版はお客様へプレゼント!
■太陽光FP電卓
ZEH、高断熱住宅などの提案用ツール!
初期費用は高くなるが『ローン返済+光熱費』
を試算する事でランニングコストを明確にする!
【WEB版】
■スマートトークなび【Windows版】【WEB版】※ipad等利用の場合
4ライセンス発行(管理者×1 利用者×3)※マイホームFPの保守契約数に応じて追加可能

マイホームFPの中核コーナーである【ワンポイントアドバイス】をメインに構成したマイホームFPのコンパクト版!(Windows専用)
※インストール版なのでネット環境に影響されず、いつでもどこでもサクサク動く!

マイツールとして常に手元において活用しよう!
※IOSやandroidOS等のタブレットで使用したい場合は、
Web版も選択できます。

<住宅ローン減税:連帯債務>

【Windows版】

マイホームFPと全く同じ快適性!!

【WEB版】

入力はスマートタッチ電卓で

■ライフデザインなび
【WEB版】※ついにライフプランシミュレーションをリリース!
4ライセンス発行(管理者×1 利用者×3)※マイホームFPの保守契約数に応じて追加可能

マイホームFPで個別具体的な「不安・疑問」を解決したその後は・・
長い人生における資金の動きを確認しておこう!それが、ライフプランシミュレーションです。

収入から手取り額を自動計算します。
将来の収入は、統計上の上昇率を適用しますので妥当性は高い!(将来の手取額を入力するパターンは妥当性に疑問がある!)
住宅ローン減税の還付額も自動計算して毎年の収入へ加算!繰上返済もシミュレーション出来ます!

将来の『教育費』や『老後資金』も含めて今後のキャッシュフローを確認する事で人生を俯瞰的にみる!
その上で『適正な住宅購入価格』を決定する!
【問題ポイント①】※教育費が家計を圧迫する!
二人の子供が大学在学中に我が家のキャッシュフローが赤字!
(約300万円の赤字)
<解決方法>
40年後の資金が『約2000万円』ある事に着目!
最終的には赤字ではなく +2000万円 なので子供の大学在学中の赤字分は、『教育ローン』で対応。
40年後資金は、1600万円程度になる見込み!【問題ポイント②】※老後資金が不安!
<解決方法>
ローン完済後のキャッシュフローが微増になっている事を確認!
下降状況であれば、支出の見直しが必要!
※賃貸生活を継続すると、収入の減少とともにキャッシュフローは下降する!
年金生活になると・・年を重ねる取る程 (´・_・`;)

【プラン比較】

【気になるポイントを比較】
※例えば・・
高断熱の家は、当然高くなる!
イニシャルで200万円高くなると、返済額も当然多い!
しかし、光熱費や医療費が削減出来る。
比較してみると、40年後のキャッシュフローは意外にも・・ !?緑のグラフが200万円高いプラン!
40年後・・約180万円位多い!
■太陽光FP電卓【WEB版】
4ライセンス発行(管理者×1 利用者×3)※マイホームFPの保守契約数に応じて追加可能

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初期費用は高くなるが『ローン返済+光熱費』
を試算する事でランニングコストを明確にする!

【家庭用太陽光設備】


設備規模、地域から発電量を電気の使用状況から買電、売電金額を自動計算する!

この設備を
・新築住宅に設置
・リフォームで設置
・借換+リフォームで設置

それぞれのコストを比較する!

<設備をしない場合>
VS
<設備をする場合>
ランイングコストはどちらが経済的か?

(ローン返済額+光熱費)
を比較する事で長期での収支を検証する!

【産業用太陽光設備】


設備規模、地域から発電量を
投資金額から収益性を算出する!

30年間の事業収支表を作成します!

 

業務改善サポートツール
■ルコレ:連絡名人【WEB版】
情報をクラウドに集中させる事で業務効率を大幅アップ!
1契約につき1サイト発行
共有データの管理・・データの提供と連絡はどのように?

■データの保存は?・・・・・

 CADデータはCADシステム(PC)の中に保存されている。
各担当者が、自分のPCやサーバー、DropBox等で保管している。

■共有する方法は?・・・・・

 紙ベースで最新データをファイリングしている。

■共有データの提供は?・・・

 ファイリングしてある原本から必要なモノを「コピー」や「PDF」で
職人さんや協力業者にメールかFAXで送る。 手渡しもある。

■協力会社や職人さんへの連絡は?・・・

 FAX・メール・電話を使い分けて、個別に連絡している。
最近は、Lineを使うケースもある。

共有データ管理と提供の問題点は?
・工事に関わる全ての人で
共有する情報ばかりではない!
※分類する作業と変更発生時の作業が大変!!
連絡業務における問題点は?
・複数案件が同時進行するので
相当の時間を要する!
※図面や仕様の変更発生の場合は、特に気を遣う!

【工事案件毎の情報共有】
工事案件情報に登録されている担当者のみ閲覧可能!
※共有Gは、『全体G』『社内G』『現場G』『施主G』に分けて管理できるので安心!
・図面
・工程表
・作業
・・・etcあらゆる情報を一元管理して共有する事で
作業効率は大幅にアップ!情報が更新されると・・
担当者にメールで自動的に連します!
まだまだある! 高機能新世代コミュニケーションツール


⑦は、地域貢献活動として最適!!
・スポ少 ・部活保護者会 ・町内会等へ 御社から無償で提供して頂きます!
※御社のイベント告知などもメールで一斉配信する事が可能です!

差別化商材の提供

弊社のビジネスパートナーが扱っている差別化商材がサービスを利用できます!

時として、価格調整をしなければならない時もあります!
そんな時・・『技術料の値引き』ではなく
『仕入価格』で調整すべきです!


住宅ローンは
『団体信用生命保険』が、もしもの時に守ってくれる!

工事中にもしもの事が起こったら・・・?
『すぽっと団信』が、守ってくれます!
※めったに無い事! でも・・安心を売る事は大事です!


お客様の対応・・・
24時間いつでも対応してあげるべきですが
働き方改革が叫ばれりる時代にそれは無理!

ホームアシスタント24時が、御社の担当者に代わって
対応します!
※自社ブランド名でのサービスもご相談下さい!

 

導入特典

 

※研修会、消費者セミナーは、Zoomでの対応可!

お問合せ・お打ち合わせ申し込み

いくつもの悩みを解決し、
『共感』と『信頼』を生む1クラス上の対応力!
充実したソフトを使用可能としたSPECIAL PACK!

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提  供

代表取締役 石本 光史

〒690-0044 島根県松江市浜乃木七丁目9番7号
TEL:0852-31-1670  FAX:0852-31-8399
E-MAIL info@acty.ne.jp

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